2021新《土地管理法》徐汇律师总结

　　徐汇土地律师 有必要对北流做法进行全面总结与深入思考，以期为推动集体经营性建设用地入市，打通城乡统一建设用地市场建设“最后一公里”提供参考与借鉴。

　　1 北流改革试点的外部环境

　　2015 年北流作为15 个试点县（市）率先开展集体经营性建设用地入市改革，充分结合当地的社会经济发展、土地资源禀赋等外部条件，大胆突破，利用入市制度红利，促进社会经济发展。其一，北流位于广西自治区东南部，地处丘陵山区，土地资源贫瘠。辖区内主要以山地为主，平坦土地稀少，乡（镇）分布基本上是沿山谷盆地分布，所以，当地社会经济发展空间狭小，建设用地需求难以满足。其二，北流矿产资源丰富，特别是高岭土储量达1 亿吨左右，当地很早就开始发展陶瓷产业，建设有陶瓷小镇，从事出口陶瓷。许多乡镇企业以水泥、陶瓷为主导产业，挖掘矿石原料，留下许多工矿废弃地。后期许多中小企业破产，又留下了部分乡镇企业用地。这些存量土地资源成为北流入市改革的基础。其三，北流人地关系紧张。上世纪土地承包时期，集体土地被彻底“分田到户”，造成村集体没有任何后备土地资源，导致后期农户家中分户，或是扩建住房时，村内无地可用，农户为满足自身住房需求，只能在自己承包地中建房，威胁耕地保护。其四，北流市毗邻广东省，本地农民在广东打工，或是依托广东发展建材贸易等产业，县域经济相对发达，收入较高。许多返乡村民希望提高自身居住环境与品质，享受与城镇商品房一样的公共基础设施与服务，改善性住房需求旺盛。综上，北流市以自身土地资源禀赋为基础，平衡建设用地需求与供给，围绕农村居民改善性住房需求，大胆进行制度设计，大力推进集体经营性建设用地入市，实现城乡统一建设用地市场建设。

　　2 探索构建城乡统一建设用地市场的“北流做法”

　　2.1 农村集体居住用地供给打破土地利用“禁区”按照原国土资源部发布的集体经营性建设用地入市试点方案和新《土地管理法》规定，集体经营性建设用地可以被用于工矿仓储、旅游等，但对于是否允许商品房开发没有明确表述，其他改革试点地区基本将其视作“禁区”。这种模糊性规定一直为学界所诟病，认为这样的用途限制，没有实现“同地同权”的改革目标。北流试点勇于打破“禁区”，集体经营性建设用地允许被用于商服居住用地开发，截至2018 年10 月，共有商住项目入市地块69 宗，面积3950.96 亩，分别占入市项目宗数和面积的67.65%、68.66%，占同期居住用地供地总面积59%，超过同期同类国有建设用地供应面积。集体居住用地入市不仅可以活跃当地集体建设用地市场，而且真正实现了“同地同权”，增加了农民收入，切实保护了农民权益。北流做法打破了国有建设用地市场凭借居住用地供给在土地征收和土地出让过程中形成的双边垄断，避免了由此造成的居住用地地价高涨，政府获得巨额土地增值收益，形成“土地财政”依赖。在推动集体建设用地市场参与，缩小与国有建设用地一级垄断所带来的负面效应等方面进行了有益的探索。2.2 新增集体经营性建设用地入市突破存量约束限制新《土地管理法》中仍未明确允许增量集体经营性建设用地可以入市，不利于集体建设用地市场培育。
      首先，存量集体经营性建设用地资源分布不均，对于东南沿海、大城市周边等过去乡镇企业发达地区，具备可观的入市资源，但对于广大偏远小城镇、农村地区来说，几乎没有“达标”的存量集体经营性建设用地资源，所以这种试点明显带有地域的不公平。其次，伴随着新型城镇化和乡村振兴战略的实施，要实现乡村经济一二三产融合和农民就地城镇化，离不开建设用地供给，而囿于城市开发边界划定、基本农田保护等因素，城镇国有建设用地指标会愈加稀缺，乡村产业发展必然需要新增集体建设用地指标补充，如果一味地控制新增集体经营性建设用地入市，那么必然会阻碍乡村振兴战略的实施。所以，北流探索允许新增集体建设用地入市做法就显得尤为重要。

       以农民工返乡创业园项目为例，园区一期规划占地1500 亩，涉及民乐镇会众村、南庆村等4 个村集体土地，由于建设用地指标有限，除了土地征收国有建设用地出让700 亩，还利用农转非指标620 亩，实现新增农村集体经营性建设用地“只转不征”，完成了园区用地计划。这种做法不仅拓宽了集体经营性建设用地来源，而且实现同一项目两种产权主体供地，为多主体土地供应进行了大胆尝试。2.3 集体公益项目用地有偿供给缩小土地征收“公共利益”范围集体经营性建设用地入市范围直接与土地征收制度“公共利益”界定相关。对于完全非盈利的公益项目，比如军事、外交等公益项目用地，完全符合土地征收的基本要义，不属于集体经营性建设用地入市范围，而对于诸如高速公路、铁路等经营性公益项目用地是否全部适用于土地征收，一直存在争议。那么，在构建城乡统一建设用地市场过程中，划分土地征收与集体建设用地入市范围就成为关键，应当进一步扩大集体经营性建设用地平等入市领域，缩小土地征收范围，提高市场配置土地资源效率。北流创新盈利性公益项目用地供给机制，以集体经营性建设用地入市代替传统土地征收，解决项目落地问题。在北流市民安客运站项目中，由于集体成员不同意征地补偿，使2015 年立项的客运站迟迟无法落地，入市改革后，北流交管局以23.08 万元协议出让集体经营性建设用地2.87 亩，每亩土地增值收益7.238 万元，高于土地征收价格2.906 万元，这一创新不仅完成了项目用地计划，提高了集体成员收入，更重要的是探索出一条缩小土地征收“公共利益”范围的新路子。

　　税法中关于土地增值税的“转让旧房及建筑物扣除项目的规定”中的描述为：

　　通过房地产评估机构确定旧房及建筑物评估价格的，扣除项目的确定：

　　取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

　　旧房与建筑物的评估价格。评估价格的计算公式为：评估价格＝重置成本价×成新度折扣率。

　　与转让旧房及建筑物有关的税金。

　　旧房及建筑物的评估费用。

　　不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目的确定：

　　经税务机关确认的发票所载金额每年加计5%计算的金额。

　　与转让房地产有关的税金。

　　根据以上规定，任何有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属产物的行为，都需要缴纳土地增值税，与建筑物的初始价值（即你所说的房产原值）没有关系。因此，你所说的状况也是要缴纳土地增值税的。

　　中国现行的土地增值税税率为四级超率累进税率：

　　增值额未超过扣除项目金额50%，税率为30%（速算扣除系数为0）；

　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%，税率为40%（速算速算扣除系数为5%）；

　　增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%，税率为50%（速算速算扣除系数为15%）；

　　增值额超过扣除项目金额200%，税率为60%（速算速算扣除系数为35%）。

　　计算的步骤如下（因为你只提供了交易额，因此无法进行确定的计算）：

　　应税土地增值额＝转让房地产所取得的收入（200万元）－法定扣除项目金额（即上面列出的四项）

　　应纳税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数