上海拆迁律师谈及房屋拆迁补偿

　　一、上海房屋拆迁补偿案律师讲征地补偿标准的如何定义?

　　征地补偿标准是指在市镇行政区的土地根据政府总体规划确定的用地范围内，依据土地类型、土地年产值、土地区位登记、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活水平保障等因素，再依据片区划分用于征地补偿综合计算的标准。

　　拆迁补偿标准的调整由市县人民政府公布。我国法律规定各地政府应根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。如今实施的征地补偿标准已超过规定年限的省份如未及时调整，将不予通过用地审查。各类具体的价格补偿标准由区县物价局依据当地经济水平和人均收入水平等情况进行定价。

　　二、拆迁补偿安置计算标准

　　1、土地补偿费的计算标准：

　　土地补偿费=前三年平均年产值×补偿倍数(6<补偿倍数<10)

　　2、征地安置补助费的计算标准：

　　(1) (被征用地块需安置人数×补偿倍数)>15时，总安置费=该被征地块前三年平均年产值×15

　　(2) (被征用地块需安置人数×补偿倍数)<15时，总安置费=该被征地块前三年平均年产值×补偿倍数×被征地块需安置人数

　　3、地上附属物和青苗补助费的计算标准：

　　地上附属物和青苗补助费补偿的计算标准=省、自治区、直辖市规定(一般按市场价格进行补偿)

　　三、国有土地房屋拆迁补偿计算标准：

　　1、房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

　　2、房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。

　　在我国，房屋拆迁分为国有土地上房屋与集体土地上房屋。

　　1、国有土地上房屋拆迁补偿

　　国务院590号令第十七条明确规定，征收房屋的补偿包括：①被征收房屋价值的补偿；②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。着重提醒被征收人，房屋征收的补偿是必须包含奖励和补助的。

　　房屋的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，原则上是参照一手商品房市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　2、集体土地上房屋拆迁补偿

　　2020年1月1日起实施的新版《土地管理法》第四十八条规定，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。具体来讲，一共分为3种补偿：

　　①在有条件的地区，可选择重新分配宅基地进行自建房，补偿建造房屋的成本价以及搬迁、临时安置费；

　　②货币补偿，具体包括房屋价值的补偿、装饰装修费、搬迁费、临时安置费以及宅基地的地价；

　　③房屋置换补偿，在“不降低农民生活水平，长远生计有保障”的补偿原则下，充分考虑公摊面积、容积率等现实存在的问题，进行最低1:1比例置换。

　　四、【土地征收的补偿】

　　新修订的《土地管理法》对集体土地征收作出了比较大的修改，具体表现在补偿原则、补偿范围以及征地补偿标准三大方面。

　　1、补偿原则：2010年《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中“征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。”的规定，首次以立法形式明确了征收农民集体土地的补偿原则，切实保障被征地农民权益。

　　2、补偿范围：由3项补偿增加到5项补偿，即土地补偿费、、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

　　3、补偿标准：由亩产值计算法修改为区片综合地价。省、自治区、直辖市制定并公布本行政区域区片综合地价。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。本区域的区片综合地价，老百姓可以自行进入地区自然资源部门官方网站进行查询。

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