关于房地产赠与和继承的税收问题，财政部、国家税务总局已在多个文件中作了规定，其中包括《国家税务总局关于继承土地、房屋所有权有关契税问题的批复》(国税发[2004]1036号)，《国家税务总局关于加强房地产交易中个人无偿赠与不动产的税收管理的通知》(国税发[2006]144号)，《国家税务总局关于加强房地产交易中个人无偿赠与不动产有关个人所得税问题的通知》(国税发[2009]111号)以及《国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干问题的通知》(国税发[2009]111号)等。由于继承权和赠与权的概念不同，适用的税收政策也不同，纳税人应注意以下两点。
第一，赠与方将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姊妹，以及无偿赠与承担直接抚养或赡养义务的抚养或赡养人的，以及依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或受遗赠人，均可享受营业税、土地增值税、个人所得税等多种税收优惠。赠与人将非普通住房及5年以下的普通住房产权无偿赠与他人，应按章纳税。
第二，受赠方属于继承法规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)，但对其继承的土地、房屋所有权不征收契税和个人所得税；对于非法定继承人根据遗嘱继承的土地、房屋所有权，属于赠与的，以及其他情况取得赠与的，应当征收契税；同时，受赠人因房屋所有权无偿转移而取得的所得，应当按照"其他所得"项目缴纳个人所得税。
赠与法律约束是解决或调解民事行为关系的法律规范，适用于民法通则，公民之间赠与关系的成立，以赠与物交付为准。赠与房屋按照书面赠与合同办理过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续的，赠与人已经将产权证书按照书面赠与合同交付给受赠人，受赠人已经占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应当要求其办理过户手续。
即：房产赠与是房屋所有人将其房屋无偿赠与他人的行为，接受赠与的人由赠与人自行决定，法律无限制，房产赠与可附条件，房产赠与在赠与人生前即生效，赠与人将其财产赠与他人并办理实际交付手续。赠与房屋在办理过户登记手续前，赠与人可以撤销赠与，交付后不能撤销。
继承法上的限制是指对死者遗产的继承权的处理和调和，适用的法律是继承法，是指继承属于家族成员之间或者由遗嘱指定的其他成员之间的财产的法律关系，即解决法定继承人或非法定继承人的财产继承问题。继承法规定法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姊妹及其他亲属。但是，继承的方式可以是遗嘱或立书指定继承人，无遗嘱或立书的继承依照法律程序进行。
赠予与继承的行为不同，适用的法律也不同，这也取决于适用于赠与与继承的税收规定不同。
一例中，死者生前立书指定将其财产赠与给其子女，约定赠与时，其具有“继承”的法律特征，约定赠与时“死后赠与”的本质，注定了“赠与”法律行为的失效。
继承行为的优惠政策受税收的制约，而继承行为的优惠并非所有继承行为都能享受。
法定继承程序主要表现为法定继承和遗嘱继承两种形式。在继承开始时，首先适用遗嘱继承的遗嘱继承的法律效力往往优先于法定继承(而不包括对缺乏劳动能力和无生活来源的继承人所需的财产份额)。所以，对于继承的结果，可以是合法继承人，也可以不是合法继承人。
根据我国继承法，法定继承人的范围是：配偶、子女、父母兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。根据婚姻法第二十条的规定，作为法定继承人，还包括非婚生子女、养子女、同父异母或同母异父的兄弟姊妹等。
所以税法对继承行为的税收法律关系进行了相应的约束调整。适用于契税、个人所得税等多项优惠政策，仅限于法定继承的继承人。比如，乔某将其价值100万元的房屋在其生前立遗嘱分别指定由儿子乔老大继承50%、儿子乔老大继承30%、乔老八(早年已抱养给王某，收养关系成立)继承20%，通过司法公证是有效的。
在这里，乔老大的儿子乔老大是法定继承人，合法继承50%的房产可享受个人所得税，契税等税收优惠；乔老大的儿子不是法定继承人，而乔老八早前就抱养给了王某，与王某建立了收养关系，已经丧失了对生父或生母的继承权，也不是法定继承人。对此，应根据赠与行为分别处理，取得房屋产权后享受个人所得税优惠，但应依法征收契税。若乔某生前已将部分房屋产权转让给乔老八，则属于20%的房屋产权无偿转让，取得的受赠所得，应按“其他所得”项目征收20%的个人所得税，但在计征个人所得税时，不得核定征收，应以房地产赠与合同上注明的赠予房屋价值减除相关税费后的余额为应税数额。
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