上海律师:承租人在订立合同时已经知道租赁物质量不合格是否可以随时解除

　　在租赁过程中，租赁物的质量是一个非常关键的问题。如果租赁物质量不合格，承租人可能会遭受很多损失。那么，当承租人在订立合同时已经知道租赁物质量不合格时，是否可以随时解除合同？本文上海律师将围绕这一问题进行探讨。

　　在上海市浦东新区法院审理的一起租赁纠纷案件中，原告出租人与被告承租人之间存在租赁关系。承租人在签订合同时已经知道租赁房屋存在严重质量问题，但还是签订了租赁合同。不久之后，因为房屋质量问题导致承租人无法正常使用房屋，因此向出租人提出解除租赁合同的请求。

　　出租人不同意解除合同，认为承租人签订合同时已经知道存在质量问题，因此不能随意解除合同。法院认为，承租人签订合同时已经知道租赁物存在质量问题，并且在租赁期间一直使用该房屋，因此不能随意解除租赁合同。因此，判决被告承租人按照租赁合同继续使用该房屋。

　　根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，“当事人一方违反合同，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。”如果承租人在签订租赁合同时已经知道租赁物存在严重质量问题，但仍然签订了合同，后又要求解除合同，则无法成功解除合同。如果承租人想要解除合同，必须证明租赁物的质量问题是在合同签订之后才发现的，并且该问题是严重影响承租人使用租赁物的。如果是因为承租人自身的过错导致质量问题，不能解除合同。

　　在上海市，《上海市住房租赁管理条例》第十七条规定，“租赁房屋质量问题，承租人应当在租赁期间及时向出租人提出，出租人应当及时处理。承租人未提出或者提出未得到出租人处理的，不得以质量问题解除租赁合同。”

　　因此，在租赁期间，承租人应当及时向出租人提出质量问题，并要求出租人进行处理。如果出租人拒绝处理或者处理不当，导致租赁物不能正常使用，承租人可以要求解除租赁合同，并要求出租人承担相应的损失赔偿责任。

　　此外，《中华人民共和国合同法》第十一条规定，“合同订立和履行应当遵循自愿、平等、公平、诚信原则。”如果承租人在签订租赁合同时已经知道租赁物存在严重质量问题，但仍然签订了合同，就违反了自愿、公平和诚信原则。如果因此而要求解除合同，可能会被认为是恶意违约，需承担相应的违约责任。

　　当承租人在订立合同时已经知道租赁物质量不合格时，不能随意解除合同。只有在租赁期间发现租赁物存在严重质量问题，并及时向出租人提出，但出租人未及时或者未妥善处理的情况下，才可以要求解除租赁合同，并要求出租人承担相应的损失赔偿责任。因此，建议承租人在签订租赁合同时，应当仔细检查租赁物的质量问题，避免因为质量问题而造成不必要的损失和纠纷。

　　举例来说，2019年中国裁判文书网公布了一起租赁纠纷案件。原告是一位承租人，被告是出租人。原告在2015年10月签订了一份租赁合同，租赁期为三年。合同规定，出租物为一套位于上海市浦东新区的房屋。然而，原告在入住后发现，出租物存在严重的漏水、墙面开裂等质量问题，且部分房间无法正常使用。

　　原告多次向被告提出了维修要求，但被告拒绝承担维修责任，原告只好自行修缮。然而，经过多次修缮，租赁物的质量问题仍未得到解决。原告因此要求解除租赁合同，并要求被告承担违约责任。法院最终判决，被告应当承担违约责任，并赔偿原告的租金及修缮费用。

　　通过这个案例可以看出，承租人在租赁期间发现租赁物存在质量问题，但出租人未能及时或者未妥善处理的情况下，可以要求解除租赁合同，并要求出租人承担相应的损失赔偿责任。但如果承租人在签订租赁合同时就已经知道租赁物存在严重质量问题，仍然签订合同，就可能被认为是恶意违约，需承担相应的违约责任。

　　当承租人在订立合同时已经知道租赁物存在严重质量问题时，如果仍然签订合同，则可能被认为是恶意违约，需承担相应的违约责任。

　　上海律师认为，如果承租人在租赁期间发现租赁物存在严重质量问题，并及时向出租人提出，但出租人未及时或者未妥善处理的情况下，才可以要求解除租赁合同，并要求出租人承担相应的损失赔偿责任。因此，建议承租人在签订租赁合同时，应当仔细检查租赁物的质量问题，避免因为质量问题而造成不必要的损失和纠纷。