徐汇律师分享商品房买卖合同的纠纷

　　一、单违约导致合同目的不能实现

　　徐汇房产律师  签订房屋买卖合同后，因一方当事人要求解除合同，守约方损失包括直接损失(即付出的房款、中介费、利息等)和房屋差价等可得利益损失，违约方应当予以赔偿。

　　赔偿的范围包括：合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。实践中可以委托具有评估资质的专业机构进行评估或者比照最相类似的房屋(同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋)市场交易价格，与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失，但合同另有约定或当事人事后能够协商确定的除外。

　　二、出卖人违约买受人要求解除

　　出卖人违约行为符合合同约定或法定解除条件，但合同不存在法律上或事实上履行不能的情形，双方可以继续履行，此时应根据双方合同约定的违约条款处理，由违约方承担违约责任，此种情况下，如果守约方提出解除合同的，其应按照合同约定的违约条款获得赔偿。

　　三、房屋买卖合同被确认无效或被撤销

　　房屋买卖合同被确认无效或被撤销，当事人有损失的，按当事人的过错程度予以分担。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。

　　1 房屋网签备案的政策集合1.1 法律法规层面在法律层面，1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》确定了交易的范围、备案的依据、操作的路径。该法第2条第4款规定，房地产交易包括转让、抵押和租赁；第35条确定了国家实行成交价格申报制度，房屋网签备案是落实该制度的具体举措。此外，该法第45条、第54条还对预售商品房、房屋租赁合同备案做出了具体操作行规定。在行政法规层面：1998年7月20日起施行的《城市房地产开发经营管理条例》第26条规定了商品房预售合同办理备案的法定时间。1.2 国务院文件层面在国务院文件规定层面，2010年1月7日，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的通知（国办发〔2010〕4号）第2条第7项要求，进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度。2016年5月17日，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）要求，推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度。

       2019年6月25日，《国务院办公厅秘书局关于进一步推进政务服务“一网通办”有关工作的通知》（国办秘函〔2019〕30号）要求，建立全国一体化在线政务服务平台，大力推动政务服务“一网通办”，并将房屋网签备案列为第一批辖区内通办事项参考清单。1.3 主管部门文件层面在住房和城乡建设部文件层面，2015年9月29日，住房城乡建设部办公厅印发的《房屋交易与产权管理工作导则》（建办房〔2015〕45号）要求，实行商品房预售合同、存量房转让合同网签备案，积极探索建立房屋抵押合同、房屋租赁合同网签备案。同时要求建立规则完善、职能明确、流程清晰、规范有序的房屋交易与产权管理制度。2018年12月26日，经国务院同意，住房和城乡建设部印发的《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）要求，在全国城市规划区国有土地范围内全面实行房屋网签备案制度。2019年12月13日，《住房和城乡建设部 国家发展改革委 公安部 市场监管总局 银保监会 国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）要求，经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当即时办理网签备案。住房和城乡建设部门应当提供住房租赁管理服务平台数据接口，推进与相关企业业务系统联网，实现住房租赁合同即时网签备案。2020年3月26日，《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号）进一步要求，优化房屋网签备案程序、规范网签备案操作，提升服务效能。2020 年7月2日，《住房和城乡建设部 最高人民法院、公安部 中国人民银行 国家税务总局 中国银行保险监督管理委员会印发的关于加强房屋网签备案信息共享提升公共服务水平的通知》（建房〔2020〕61号）要求，充分运用房屋网签数据，加强部门间信息共享，减少群众重复提交材料，加快建立部门间常态化的沟通协调机制。

　　2 房屋网签备案的要求2.1 房屋网签备案的范围在全国城市规划区国有土地范围内签署的房屋转让、抵押、租赁合同，均实行房屋网签备案制度。2.2 房屋网签备案的原则及时、准确、全覆盖，即要实现房屋交易合同签约即完成备案；要实现房屋网签备案信息与房屋交易的信息一致；要实现房屋网签备案覆盖新建商品房、存量房，覆盖转让、抵押、租赁三种交易形式。2.3 房屋网签备案的目标不断优化房屋网签备案程序、规范网签备案操作，强化网签备案信息共享，提升服务水平，保障交易安全，实现房屋网签备案系统全国联网，建立起跨地区、跨部门、跨层级的全国房地产市场数据库，为宏观调控提供决策依据。