车位使用权转让合同或租赁是双方最后书面形成的真实意思

　　我到底是谁？关于《车位使用权转让合同》“定什么，用什么法”？

　　许多地下车位的购买者都有过这样的经历：明明开发商和业主口头上说要卖车位，甚至先签了协议，结果开发商以书面形式签署了车位认购协议，但最后却被开发商以《车位使用权转让合同》或《车位长期租赁合同》等为依据签订了协议。

　　针对这一点，一些业主认为开发商有欺诈行为，遂以双方口头商定的“车位买卖”为依据，主张《车位使用权转让合同》、《车位租赁合同》无效、解除或撤销；但由于在证据上只能拿出自己签过字的书面合同，该合同的条款内容又无法直接证明开发商和业主之间是“车位买卖”关系，而开发商与开发商口头商定“车位买卖”的事实又无法拿出证据，甚至在当事人拿出录音、认购意向书等证据之前，就无法确认双方是“买卖车位”口头商定的，也无法确认后来签订的《车位租赁合同》、《车位租赁合同》是开发商对业主的欺诈行为，因为在双方签订《车位使用权转让合同》和《车位租赁合同》时，双方完全可以改变之前“买卖车位”的意思表示，而将其改为“车位转让”或“车位租赁”。于是，业主们以“车位买卖”存在欺诈、重大误解为由，提出对《车位使用权转让合同》、《车位租赁合同》的无效、撤销和解除，这一主张几乎没有得到法院的支持(目前，只有个别案件如(2018)粤0282民初1425号民事判决支持业主，而其他绝大数的判决则是支持开发商的)，因为法院多倾向于根据《车位使用权转让合同》、《车位租赁合同》本身来认定“使用权转让”或“租赁”是双方最后书面形成的真实意思表示。

　　因此，有些业主索性就错了，不再主张前面所谓的“买卖车位”的事实，而只是依据书面的《车位使用权转让合同》和《车位租赁合同》的条款，以“租赁”为理由，主张合同中超出法定最长租期20年或超出政府指导价的租金无效。

　　大多数法院在处理“车位租赁合同”时，通常会根据合同内容将其认定为“租赁”；极个别法院还会根据合同中规定的“一次支付租金，租期在20年以上”的内容将其认定为“使用权转让”(第(2018)皖18民终1482号)；除了上述(2018)粤0282民初1425号民事判决中认定的“无效买卖”之外，没有任何一份判决认定这种“车位租赁合同”是“有效买卖”。

　　就《车位使用权转让合同》而言，个别法院认定其为"有效买卖"，如(2017)苏0903民初2804号；有些法院认定其为"租赁"，如(2018)苏13民终2601号、(2018)粤民申12638号、(2018)渝民终122号等；但越来越多的法院认定其为"使用权转让"，由此，"车位使用权转让合同"作为一种无名合同正得到越来越多的法院的认可和支持。

　　显然，对于《车位使用权转让合同》及长期的《车位租赁合同》，不管是开发商还是开发商主张自己的权利，还是法院的判决，都将首先涉及到对该合同的关键问题“定什么、用什么”这一问题。定性分析是指将买卖合同与买卖合同的法律规定相结合，定性分析是指将买卖合同与租赁合同的法律规定相结合，定性分析是指将买卖合同与租赁合同的法律规定相结合，定性分析是指将买卖合同与租赁合同的法律规定相结合，定性分析是指将买卖合同与租赁合同的法律规定相结合，定性分析是指将买卖合同与租赁合同的法律规定相结合，定性分析是指将买卖合同与租赁合同的法律规定相结合。

　　我从哪儿来？--“车位使用权转让合同”是从哪里诞生的？

　　发展商通过“使用权转让合同”处置的车位，一般都有一个共同之处：不能办理所有权登记，这种车位包括不计容积率的地下非人防车位和人防车位。即是，开发商对此类车位的初始所有权不能在产权登记行政行为中得到确认。但作为业主，无论是个人还是业主委员会，如果你想要与开发商争夺这种车位的所有权，那也是痴心妄想，因为尽管开发商对这种车位的所有权并未在产权登记行政行为中得到确认，但在法庭审理中却逐渐得到绝大多数法官的认可(详细分析见《小区地下车位产权之争》)。

　　但即使法官认可开发商对地下非人防车位享有所有权，并对其享有收益权，如果开发商以《车位买卖合同》的形式出售此类车位，则需要在合同中约定车位的产权处理，不管是“目前不能进行产权登记，将来如能进行产权登记，相关费用由开发商或业主承担”，还是干脆在合同中回避了产权登记的问题，一旦车位长期不能进行产权登记，开发商就有可能对业主承担“买卖”关系中的违约责任。此外，由于开发商在出售车位之前未进行初始登记，未取得权属证书，违反了《城市房地产管理法》第38条第1款第6项和第39条第2款的强制性规定，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第35条，开发商也可能被处以巨额罚款，并被没收其违法所得。所以，开发商以“车位买卖合同”的形式出售此类车位，无论承担民事责任还是行政责任，都有可能因民事违约而收回车位，支付违约金，或因违法出售而受到行政处罚。

　　为避免上述销售风险，于是开发商开始以《车位租赁合同》长期变相销售车位，即所谓的“以租代售”。但由于《合同法》规定租赁期限超过20年的部分无效，而且一些省市根据《价格法》对小区车位的租金实行政府指导价，所以，这种长期的车位租赁合同一旦定性为“租赁”，往往面临着部分无效的后果，开发商必须将无效部分退还给业主。另外，如果把这种长期的《车位租赁合同》定性为“租赁”，开发商也需要承担未来车位的维护义务。

　　因而，为了避免在销售、租赁上述车位时存在的各种风险和义务，同时获得相当于车位销售价格的收益，开发商创建了一种法律上没有规定的无名车位使用权转让合同，如果司法判决认定这类车位使用权转让合同是一种新型的“买卖”或“租赁”的无名合同，则开发商就成功地绕开了《合同法》、《价格法》等有关买卖和租赁的法律规定，也绕开了有关行政法规中有关产权处理的强制性规定，即这类无名合同只要符合民法总则和合同法一般规定，就不会再适用有关知名合同的具体法律规定，从而避免出现无效或部分无效的情况，使《车位使用权转让合同》完全可以按照开发商的意愿生效。

　　所以，开发商为什么要竭力规避“车位使用权转让合同”或“车位长期租赁合同”所规定的对自己产权的处理责任？

　　由于住宅用地出让时按规划划分为计容建筑面积，地下车位按规划划分为非计容建筑面积。尽管开发商对某一宗土地整体上以有偿出让方式取得该土地使用权，然后按照规划在该宗土地上建造了计容建筑，例如房屋，以及不计容建筑，例如地下车位，但它只能对计容建筑进行首次登记，并获得初始所有权，因为所有土地出让金都是按容积率即计容建筑面积计算，即形成所谓“楼面地价”，即只有当土地出让规划时，已分摊了地价的计容建筑才有占用范围内专门独立的土地使用权，并对整个宗地中计容建筑占用范围外的土地形成共同权利；而没有分摊地价的不计容建筑，则不具有占用范围内专门独立的土地使用权，即存在于计容建筑所有者共有土地使用权之下。

上海财产问题纠纷律师  总而言之，一宗住宅用地开发建设完成后，整宗土地在计容建筑占用部分形成了计容建筑所有人单独的土地使用权，其余土地则形成了计容建筑所有人共同的土地使用权，即只有对计容建筑占用部分具有所有权，才能对非计容建筑占用部分具有共同的土地使用权。为此，2016年《不动产登记暂行条例实施细则》第36条规定：“房屋所有权首次登记时，申请人应当填写房屋权属证书编号。