上海合同律师分析关于企业合同效力和物权效力的规定

　　物权法中合同效力与物权效力如何区分呢?上海合同律师将为您详细分析解答关于合同效力与物权效力的相关法律知识。

　　物权法解释：第十五条[合同效力与物权效力的区分

　　第十五条当事人双方之间通过订立有关企业设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有相关规定时间或者服务合同法律另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同管理效力。

　　在民法中，本文的内容被称为物权变动与其基本关系或因果关系的区分原则。物权变动的基本关系主要是合同，合同属于债权法律关系的范畴，其成立和效力应根据合同法来判断。民法将这种合同视为物权变动的原因行为。不动产物权变动只能在登记时生效，依法成立并生效的合同不得导致物权变动。这可能是因为由于客观情况的变化，物权变动是不可能发生的，也可能是物权让与人“出卖一物二物”，买受人一方先登记了不动产。其他买受人将无法取得合同约定的物权转让。不动产物权的设立、变更、转让、消灭以及不动产物权的设立、变更、转让、消灭是应当区分的两种情形。除法律另有规定外，合同一经订立，只要不违反法律的强制性规定和公共利益，就可以生效。合同是当事人之间的协议，不一定与登记挂钩。登记是为物权变动设定的，它与物权变动相联系，是公示物权变动的一种方式。登记不是合同行为，而是物权变动的公示方式，当事人未经登记同意物权变动的，合同仍然有效。例如，当事人订立房屋买卖合同后，合同生效，不办理登记手续的，房屋所有权不能转让。然而，买方基于有效合同的占有权仍然受到保护。违约方应当承担违约责任。买受人可以视情况要求债务人实际履行合同，即要求出卖人办理房地产转让登记，或者要求债务人赔偿损失。

　　区分企业合同管理效力和登记的效力为我国传统民法学界研究普遍赞同。有的中国学者通过提出，区分基本原则发展具有分析如下几个问题方面的实际应用意义：第一，有利于环境保护买受人依据进行合同所享有的占有权。在不动产买卖合同关系成立自己以后，即使我们没有及时办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为经济合同内容已经开始生效，所以需要依据学生有效提高合同而交付时间之后，买受人因此他们享有的占有权仍然存在受到社会保护。即使买受人不享有物权，但是教师可以同时享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以直接提起占有之诉。第二，有利于确立违约风险责任。如果其中一方在合同成立学习之后就是没有规定办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于施工合同方式已经能够成立并生效，此种拒不履行登记的行为主要构成违约，应当积极承担相应的违约责任。假如未办理登记导致工程合同无效，非违约方将无法满足要求违约方承担违约责任。第三，有利于资源保护无过错一方当事人。当事人主义之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格不断上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致项目合同无效为理由，要求确认劳动合同无效并返还房屋，这有可能为了鼓励幼儿一些其他不法行为人规避这些法律，甚至出现利用各种房屋买卖欺诈他人，而损害的却是善意的买受人的利益。特别是在房屋建设已经交付用户使用，买受人对房屋已进行了一系列重大修缮的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，这确实会妨碍现有的财产安全秩序。如果严格地区分合同效力和登记效力.则可以防止此种文化现象的发生。

　　学者们普遍认为，区分两者的效力不仅是科学的，而且符合物权为专有权、债权为请求权的基本法律原则，而且大陆法系的实践也证明了区分物权法和债权法的不同范围。区分当事人的不同法律责任，保护当事人的合法权益，也是一项非常必要和有效的原则。我国的司法实践和一些立法对这一问题有过不同的认识。目前，无论是民法，还是法律规定和司法实践，合同效力与登记效力的区别，都已基本得到相同的理解。《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自成立之日起生效。《合同法》还规定了导致合同无效的各种情形，没有规定不动产物权依法不予登记。虽然《担保法》有抵押合同自登记之日起生效的规定，但在《担保物权抵押权汇编》一章中对该规定进行了修改，即房地产抵押登记只产生抵押权生效的效力。司法实践中也明确了合同效力与登记效力的区分原则，如1995年最高人民法院在《关于审理房地产开发经营案件若干问题的答复》中规定的《房地产管理实施前的若干问题》。出让合同签订后，双方应按照合同规定和法律的规定，向有关主管部门办理土地使用权变更登记手续。人民法院以未办理土地使用权变更登记手续为由，不支持合同无效的，责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。答案清楚地表明，不动产登记不是买卖合同的有效组成部分，而是买卖合同履行的组成部分。同时，还规定土地使用者与他人签订土地使用权出让合同后，在办理土地使用权变更登记手续前，已与他人签订土地使用权出让合同依法办理土地使用权变更登记手续的，由办理土地使用权变更登记手续的受让人取得土地使用权。出让方给原合同受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。转让方即转让方因其过错未能取得土地使用权的，应当承担违约责任。显然，土地使用权转让未登记不影响合同的约束力：根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》及若干问题的解释》，法律、行政法规根据《合同法》第四十四条第二款的规定，要求合同在生效前履行批准或者登记手续。当事人在第一审法院辩论结束前未履行批准或者登记手续，人民法院应当认定合同无效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续但未规定合同登记后生效的，当事人未办理登记手续的，不影响合同的效力。合同标的物的所有权和其他物权不得转让。

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