抵押房屋所有权转让协议上海拟审合同纠纷律师

　　上海拟审合同纠纷律师  夫妻离婚后，个人关系已经解除，但财产关系可能无法“分离”，从而形成“离婚后的财产纠纷”。我们对离婚后法院分割财产的判决观点进行了重点研究。

　　第一，什么都可以分。

　　离婚后，双方继续争夺的财产和离婚时一样多种多样。

　　1.房地产:包括房地产、车位、土地使用权。这些属性很有价值，也很容易查询。他们在离婚时属于“兵家必争之地”，也是离婚后财产纠纷的争夺焦点。

　　2.价值巨大的动产:包括车辆、现金、资金、股票、股权、古玩字画、珠宝、五金、机械设备等。这些财产，尤其是金融资产，很容易隐藏在离婚中，往往是离婚后财产纠纷的“导火索”。

　　(股权价值360万，即使离婚)

　　3.养老保险、住房公积金、奖金、房租、知识产权(版权、商标权、专利权)、村集体分红、金融性质的人寿保险、军队转让费、征地补偿、青苗补偿等。

　　(婚姻期间各种单位福利由前配偶分享！)

　　4.日常生活用品:一些“因小失大”的当事人不愿意放弃任何可分割的财产。我们还看到判决书正文中对电视机、冰箱、电饭煲、空调、被子等财产的划分。

　　(连被子的品牌法院都表示过)

　　5.其他多元化物业，包括茅台、珠宝、古玩收藏、字画作品等。

　　(按照“照顾女方”的原则，多给女方一瓶茅台)

　　二、不同财产在案件数量中的比例。

　　在404起离婚后的财产纠纷案件中，涉及的各种财产类型的比例如下:

　　1.房地产分割260例，占64.3%；

　　2.存款、股票、基金等金融资产被分割，占35例，占8.7%；

　　3.车辆分割，30例，占7.4%；

　　4.公司股权分置13例，占3.3%；

　　5.其他(如支付赔偿金、债务、住房公积金等。)，66例，占16.3%。

　　住房作为近20年来升值最快的家庭资产，不仅是离婚期间竞争的焦点，也是前夫和前妻离婚后再次拆房的重点对象。

　　存款、车辆、股份等以下资产是家庭中最常见的资产类型，也是离婚后双方争夺的共同财产类型。

　　三、财产分割法院的判决。

　　法院对离婚后财产分割的判决观点非常明确:

　　1、有协议的(包括结婚、离婚、离婚)，按照约定分割；

　　2.没有约定的，判决规则与离婚、财产分割的判决规则基本一致，一般均分，一方过错可以少给分。

　　下面重点分析一下法院对房屋、金融资产、车辆、股权分割等占据离婚后财产纠纷前四位的判决意见。

　　四、房屋分割法院的判决。

　　离婚后涉及财产分割的260起财产纠纷，可以分为两类:一是离婚涉及的房屋如何处理的案件154起，占全部房屋案件的59%；第二，106例，占41%，离婚时没有对房屋分割做出任何约定。

　　离婚时有协议。

　　在离婚协议已约定如何处理诉讼所涉财产的154起案件中，产生纠纷的主要原因如下:

　　1.被告不配合办理房屋过户手续，94起案件，占61.0%；

　　2.被告取得房屋，未按约定支付房屋补偿费，8例，占5.2%；

　　3.离婚时约定房屋为双方共有，但离婚后一方不能实际使用，权利架空，要求重新分割案件，4起，占2.6%；

　　4.离婚时约定房屋为双方共有，但离婚后因一方个人债务被一方变卖或拍卖，追回一案，占7.8%；

　　5.其他病例36例，占23.4%。

　　法院判决:

　　近90%(89%)的判决会充分尊重当事人之间的约定，支持原告的主张。

　　只有11%的案件得不到支持，主要有两个原因:一是过户有障碍，二是产权不清。

　　对房屋产权转让案件裁判配合的几点看法？

　　离婚时(主要是协议离婚时)，取得房屋产权的一方要求被告配合办理房屋过户手续，属于离婚后财产纠纷的特殊情况。

　　并不意味着离婚时约定房屋归一方所有就可以直接取得产权。另一方不配合办理产权转移手续的，需在离婚后提起财产纠纷诉讼，取得法院生效判决文件后，房屋登记机构方可配合办理转移手续。

　　我们发现，大多数需要转移所有权的案件都得到了法院的支持，占所有这类案件的89%。

　　但遗憾的是，也有部分房屋，即使通过法律诉讼，也不能保证房屋会过户到原告名下。有三种法律障碍:

　　障碍之一:房屋有抵押权，抵押贷款未还清，抵押银行不同意转让。

　　清远市人民法院审理的(2019)粤18钟敏598号一案中，银行作为债权人被法院追加为第三人，在贷款清偿前银行明确拒绝办理转账手续，法院驳回了原告的转账请求。

　　法院的推理部分:“但是，由于原被告共同向XX银行购买了抵押贷款，抵押款尚未还清，现债权人XX分行已明确表示不同意《离婚协议》中关于抵押房屋所有权的转让协议。本意见合法合理，应予采纳。但未经债权人同意，原被告私自分割未了结的抵押财产，损害了XX分行的利益。法院不承认双方在《离婚协议》中就财产处置达成的协议。原告要求将××房屋过户至其名下，缺乏法律和事实依据，不予支持。原告应在付清所涉房屋抵押款后提出索赔。”

　　离婚后涉及房屋分割的案件，当实际所有人与债权人的利益发生冲突时，法院将优先保护债权人的利益。主要是因为离婚协议是内部协议，对善意第三人没有效力。本案涉及的房屋在贷款时已经抵押，银行有优先受偿权。在贷款结清前转让抵押财产会损害银行的合法权益。

　　但在佛山市顺德区人民法院审理的(2019)粤0606民初13593号一案中，我们也发现当事人有了新的解决办法:到抵押银行办理“抵押更名”手续。第三人交通银行顺德支行表示，原被告和被告均可申请抵押转让，债务转移给业主后，房屋可以转让。具体流程如下:

　　1.将申请材料提交银行审核；

　　2.符合要求的，提供存款(高于贷款余额)；

　　3.法院确认涉案财产属于申请人的生效判决。

　　这个案例说明，银行并没有我们之前想象的那么死板，在目前高离婚率的情况下，银行也在积极寻求解决按揭房的过户问题。而且，一旦银行全面实施这一措施，势必会对提供止赎“过桥”的担保公司的业务产生影响。

　　障碍二:房子被查封，不能转让。

　　广州市海珠区人民法院(2018)审理的广东0104民初15267号一案，因涉案房屋在另一案中被查封，设定抵押，法院裁定驳回原告的过户请求。

　　部分法院理由:本案涉及的邓在XX路701号房拥有的产权份额，已被广州市海珠区人民法院查封，限制产权转让，设定抵押权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，根据第二项规定，司法机关裁定查封的房地产不能依法转移，即不能办理产权转移登记手续；《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行、国土资源和房产管理部门协助执行的通知》第二十一条规定，查封房屋在查封期间不得办理变更登记或者过户登记手续。对于上述被查封的邓占有的一半产权，李将另寻法律途径解决，本案暂不调解。基于上述情况，暂无法办理涉案房屋的产权过户手续，本案不处理李对该部分的主张。李的一半产权属于他。

　　上海拟审合同纠纷律师    障碍三:房屋被拍卖或出售，不能按约定客观上转移给原告。

　　中山市第二人民法院审理的(2018)粤民初2072第8396号案件中，原被告同意离婚时房屋归原告所有，并在离婚一年后办理了房屋过户手续。但在原告取得房屋产权之前，被告介入诉讼，导致房屋被拍卖还债，原告无法按照约定客观取得。